S koncem října se část majitelů rozhoduje, že prodej odloží na jaro. Zdůvodnění bývá podobné: přes zimu se prý neprodává, fotografie nevypadají dobře a kupující jsou na dovolených nebo u vánočních příprav. Část těchto úvah dává smysl, část vychází spíš ze zvyku. Rozhodnout se vyplatí podle konkrétní nemovitosti a podle toho, co potřebujete stihnout.
„Podzim a zima nejsou mrtvá sezóna. Zájemců je sice méně, ale bývají rozhodnutější. Kdo v listopadu obchází prohlídky, většinou neřeší, jestli si bydlení pořídí, ale které si vybere,“ říká Jan Kindl z berounské realitní společnosti Domov.
Méně zájemců, ale také méně konkurence
Na jaře se nabídka tradičně rozšiřuje. Do inzerce míří nemovitosti, které majitelé přes zimu připravovali, a kupující mají z čeho vybírat. Na podzim je situace opačná. Zájemců je méně, ale méně je i srovnatelných nemovitostí, se kterými soupeříte o pozornost.
U běžného bytu se tento rozdíl obvykle vyrovná. U nemovitostí, které oslovují užší okruh kupujících, například u atypických dispozic nebo domů ve specifických lokalitách, může menší konkurence prodeji spíš pomoci.
Kdy dává odklad smysl
Odložit prodej se vyplatí tehdy, když nemovitost potřebuje přípravu, na kterou teď není čas. Typicky jde o vyklizení, drobné opravy, dořešení dokumentace nebo situace, kdy ještě neskončilo dědické řízení či vypořádání spoluvlastnictví.
Smysl má počkat i u nemovitostí, kde je zásadní zahrada, terasa nebo výhled. Tam fotografie z jara skutečně prodávají lépe. Důležité je ale vědět, proč se čeká, a ten čas využít. Odklad bez přípravy znamená jen to, že na jaře začínáte ze stejného místa.
Čekání má také svou cenu
Na druhé straně stojí náklady, které běží dál. U prázdné nemovitosti jsou to energie, pojištění, příspěvky do fondu oprav nebo splátky hypotéky. Za pět měsíců jde často o desítky tisíc korun.
Roli hraje i nejistota ohledně podmínek financování. Hypoteční sazby letos rostly několik měsíců v řadě a jejich další vývoj nikdo nezaručí. Spoléhat na to, že na jaře budou kupující ve výrazně lepší situaci, je proto spíš sázka než plán.
Pokud chcete peníze ještě letos, počítejte zpětně
Prodej není jednorázová záležitost. Po nalezení kupujícího následuje rezervace, vyřízení hypotéky, příprava kupní smlouvy a úschovy, návrh na vklad do katastru a teprve potom výplata peněz a předání nemovitosti. Samotný vklad má navíc zákonnou lhůtu, která se počítá ve dnech od doručení návrhu.
V praxi to znamená, že mezi zveřejněním nabídky a penězi na účtu bývá i při hladkém průběhu několik týdnů až měsíců. Kdo chce mít prodej uzavřený do konce roku, má nejvyšší čas.
„Říjen a listopad považujeme za normální prodejní období. Co se opravdu nevyplácí, je zveřejnit nemovitost mezi svátky bez přípravy jen proto, aby už byla na trhu,“ doplňuje Kindl.
Dvě data, která se hodí znát
Pro daň z nemovitých věcí je rozhodný stav k prvnímu lednu. Pokud se zápis nového vlastníka stihne do konce roku, platí daň za následující rok už kupující.
Druhým datem je okamžik, kdy peníze skutečně obdržíte. Příjem z prodeje se totiž posuzuje podle toho, kdy byl přijat. U nemovitostí, kde ještě není splněný časový test pro osvobození od daně z příjmů, může posun o pár týdnů znamenat rozdíl mezi zdaněným a osvobozeným příjmem. Vyplatí se to ověřit předem, ne až při podání daňového přiznání.
Takže kdy?
„Nejde o to, jestli je lepší podzim, nebo jaro. Jde o to, jestli je nemovitost připravená. Dobře připravený prodej v listopadu obvykle dopadne lépe než nepřipravený v dubnu,“ uzavírá Jan Kindl z Domov Reality.
Rozhodnutí o termínu prodeje by tedy nemělo vycházet z kalendáře, ale ze stavu konkrétní nemovitosti, z podkladů, které jsou k dispozici, a z toho, do kdy potřebujete mít celou věc uzavřenou.
